タイタンの金澤幸雄です。
不動産を購入して不動産投資を進めていく中で家賃収入や売却益が発生したら、誰もがその利益をできるだけ多く手元に残しておきたいと考えるでしょう。そのためには、税金、特に節税に関する知識を深めるのがとても重要です。
不動産投資の節税対策として大きな効果が期待できるのが、ここでお話しする「損益通算」です。どのような仕組みで税金を安く抑えることができるのか、損益通算を活用するメリットとは何かなどをお話したいと思います。
不動産投資の世界における損益通算とは、損失と利益を相殺することを指し、不動産運用での所得が赤字になってしまったときに、その赤字所得を自分の本業の所得（会社員であれば、会社から支給される給与）から差し引いて所得の計算をすることを言います。ちなみに損益通算は不動産所得以外に「事業所得（農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業を営んでいる人のその事業から生じる所得）」「山林所得（山林を伐採して譲渡、または立ち木のままで譲渡による所得）」「譲渡所得（土地、株式やゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生まれる所得、制限あり）」でも利用できます。
つまり損益通算とは、副業（不動産投資）の赤字分を他の所得と相殺して、課税対象となる金額を小さくすることです。この損益通算により税金を減らせる場合があるために、損益通算は節税効果がある、と言われているのです。
節税になるとは言っても、「赤字を出す」ということにどうしても抵抗がある人も多いでしょう。しかし、不動産投資の世界には、「良い赤字」と「悪い赤字」があるのです。
なんだか詭弁のように聞こえてしまうかもしれませんが、不動産投資においては、建物部分の減価償却費が経費として計上できます。不動産購入費用の建物分は、減価償却の年数で割った金額を減価償却費として計上します。
そのため、実際にはキャッシュフローは黒字（プラス）でも、帳簿上では減価償却により不動産所得が赤字（マイナス）の状態、ということがあり得るのです。これを良い赤字と言います。言わずもがなですが、悪い赤字とはキャッシュフローの赤字のことで、いわゆる一般的な赤字を指し、平たく言えば現金が手元にない状態のこと。不動産投資を行う場合は、減価償却費の活用も重要であると言えるでしょう。
会社員の方は通常、毎月会社から支給される給与から所得税が天引きされています。これを源泉徴収といいます。
仮に、副業でのマンション賃貸経営などで不動産所得が赤字になった場合、給与所得との損益通算により課税所得の総額を減らすことができる場合があります。前述のように、所得税が源泉徴収されている場合、支払い過ぎている源泉所得税が確定申告をすることにより還付される可能性があります。
金澤幸雄
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